Jak wykazać dochód z wynajmu mieszkania w Polsce, będąc rezydentem podatkowym Austrii?

Jeżeli jesteś rezydentem podatkowym Austrii według umowy polsko-austriackiej i prywatnie wynajmujesz mieszkanie w Polsce, dochód z tego najmu jest zasadniczo zwolniony w Austrii z zachowaniem progresji. Może więc wpłynąć na stawkę podatku od pozostałych dochodów. W rozliczeniu za 2025 rok austriackie Ministerstwo Finansów (BMF) wskazuje dla takich zagranicznych dochodów formularz E1 i pole 440. Kwotę trzeba ustalić według austriackich zasad podatkowych.

Kogo dotyczy ta ścieżka rozliczenia?

Poniższe wskazówki dotyczą osoby fizycznej, której rezydencja na gruncie umowy została już ustalona w Austrii, oraz zwykłego prywatnego najmu mieszkania położonego w Polsce. W austriackiej klasyfikacji jest to dochód z najmu i dzierżawy (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).

Przed wypełnianiem deklaracji zanotuj rok podatkowy, adres nieruchomości i okres najmu. Pozwoli to przyporządkować dokumenty do właściwej sprawy. Jeśli przeprowadzasz się między państwami, wynajmujesz w ramach firmy albo rozliczenie wykazuje stratę, potrzebna jest odrębna analiza. Ten poradnik prowadzi przez wykazanie dodatniego dochodu z prywatnego najmu; nie rozstrzyga rezydencji ani szczegółowego rachunku kosztów.

Nie wyprowadzaj obowiązku złożenia deklaracji wyłącznie z samego posiadania mieszkania. Zależy on także od całej sytuacji podatkowej. Gdy austriacki urząd skarbowy (Finanzamt Österreich) wezwie do złożenia zeznania, trzeba je złożyć zgodnie z wezwaniem.

Dlaczego najem może zwiększyć austriacki podatek?

Artykuł 6 umowy pozwala Polsce opodatkować dochód z nieruchomości znajdującej się na jej terytorium, również oddanej w najem. Dla rezydenta Austrii artykuł 24 ustęp 2 litera a przewiduje zasadniczo zwolnienie tego dochodu, a ustęp 3 pozwala uwzględnić go przy ustalaniu stawki.

Tak działa wyłączenie z progresją (Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt): dochód z polskiego mieszkania uczestniczy w obliczeniu stawki, którą następnie stosuje się do dochodów podlegających opodatkowaniu w Austrii. Dlatego dopłata po rozliczeniu może wynikać z wyższej stawki dotyczącej austriackich zarobków. Sama dopłata nie dowodzi ponownego opodatkowania polskiego najmu.

Metodę wybiera się od strony państwa rezydencji. Zmiana wprowadzona przez MLI dla polskich rezydentów nie oznacza automatycznie metody zaliczenia u rezydenta Austrii. Szczególne przypadki odmiennego zastosowania umowy przez oba państwa wymagają osobnej oceny. W zwykłym przypadku opisanym tutaj nie wpisuj polskiego ryczałtu jako podatku do automatycznego odliczenia od podatku austriackiego.

Jak ustalić dochód do austriackiej deklaracji?

Zacznij od zestawienia przychodów i wydatków związanych z mieszkaniem. Austriacka ustawa wymaga obliczenia zagranicznych dochodów według jej własnych przepisów. Przy prywatnym najmie punktem wyjścia jest nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania (Werbungskosten).

W Polsce najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodów, w zeznaniu PIT-28. Dlatego suma przychodów z polskiego formularza nie jest gotową kwotą austriackiego dochodu. Przygotuj oddzielny rachunek pozwalający pokazać, skąd bierze się różnica. Sam fakt zapłaty polskiego podatku nie zastępuje tego obliczenia.

Znaczenie może mieć także amortyzacja budynku, czyli odpis z tytułu zużycia (Absetzung für Abnutzung, AfA). Według austriackich zasad koszty nabycia lub wytworzenia budynku rozlicza się w czasie, a wartość gruntu nie podlega amortyzacji. Nie odejmuj więc po prostu całej ceny zakupu mieszkania od czynszów otrzymanych w danym roku.

Zachowaj roboczą tabelę z każdą pozycją, dokumentem źródłowym i sposobem jej potraktowania. Zapisz także przeliczenie kwot ze złotych na euro oraz zastosowany kurs. Sporne wydatki oraz podstawę amortyzacji wyjaśnij przed wpisaniem końcowej sumy. Takie przygotowanie ułatwia sprawdzenie rachunku bez odtwarzania całego roku z historii konta.

Jakie dokumenty przygotować przed wypełnianiem E1?

Praktyczny zestaw roboczy powinien umożliwiać odtworzenie obliczenia. Przygotuj:

• umowę najmu i aneksy, z adresem mieszkania oraz okresem obowiązywania;
• zestawienie otrzymanych czynszów wraz z potwierdzeniami przelewów;
• rachunki i potwierdzenia zapłaty dotyczące wydatków uwzględnianych w rachunku dochodu;
• dokumenty nabycia mieszkania i dane wykorzystane do ustalenia amortyzacji;
• polskie zeznanie oraz potwierdzenia zapłaty podatku, jako dokumentację polskiego rozliczenia;
• własne obliczenie dochodu według austriackich zasad, z opisem różnic wobec polskiego zeznania.

To lista ułatwiająca przygotowanie sprawy, a nie zestaw załączników, które zawsze trzeba wysłać razem z deklaracją. BMF wyjaśnia, że co do zasady składa się zeznanie i wymagane formularze, natomiast rachunki oraz inne dowody urząd może zażądać później.

Nazwij pliki tak, aby było jasne, którego roku i mieszkania dotyczą. Oddziel dokumenty potwierdzające przychody od dokumentów kosztowych. Przy obcojęzycznym dokumencie warto dopisać w roboczym zestawieniu, czego dotyczy i do której pozycji rachunku prowadzi. Nie zamawiaj całego pakietu tłumaczeń wyłącznie na podstawie domysłu.

Gdzie wpisać dochód: E1 czy L1i?

W poradniku BMF „Steuerbuch 2026”, dotyczącym rozliczenia za 2025 rok, inne zagraniczne dochody objęte progresją wskazano do wykazania w zeznaniu dochodowym E1, w polu 440 (Kennzahl 440). Chodzi o dochód ustalony dla celów austriackich, a nie o sam przychód ani kwotę podatku zapłaconego w Polsce.

Wybierz formularz E1 z oficjalnego katalogu BMF za rozliczany rok. Nazwa rocznika poradnika nie jest rokiem podatkowym. Jeżeli rozliczasz inny rok, korzystaj z odpowiadającego mu formularza i jego objaśnień.

Załącznik L1i obejmuje między innymi zagraniczne dochody pracownicze i emerytalne. Czynszu z mieszkania nie wpisuj jako zagranicznego wynagrodzenia. Jeśli masz jednocześnie takie wynagrodzenie, wymaga ono właściwego dla siebie ujęcia. Przed wysłaniem sprawdź opis pola, aby ten sam najem nie trafił jednocześnie do progresji i do dochodu opodatkowanego bezpośrednio w Austrii.

Co zrobić, gdy FinanzOnline pokazuje tylko rozliczenie pracownicze?

Jeżeli w systemie masz dostęp wyłącznie do rozliczenia pracowniczego (Arbeitnehmerveranlagung), potrzebna może być zmiana rodzaju deklaracji na zeznanie dochodowe. Oficjalna pomoc FinanzOnline opisuje ją jako Erklärungswechsel.

W instrukcji zmiany rodzaju deklaracji sprawdź procedurę dla sytuacji, gdy E1 nie jest dostępny w części „Eingaben/Erklärungen”. Wypełnij wniosek zgodnie z faktycznym rodzajem uzyskiwanych dochodów i zachowaj potwierdzenie jego przyjęcia. Sama zmiana formularza nie rozstrzyga sposobu opodatkowania najmu.

Według tej instrukcji po złożeniu wniosku o zmianę można od razu przesłać E1; nie trzeba czekać na zakończenie obsługi wniosku przez urząd. Odróżnij jednak potwierdzenie zmiany od potwierdzenia wysłania samego zeznania. Dopiero drugie dokumentuje przekazanie deklaracji.

Jakie terminy i koszty uwzględnić?

Jeżeli masz obowiązek złożenia E1, ogólne terminy przypadają w roku następującym po roku podatkowym: 30 kwietnia dla deklaracji papierowej oraz 30 czerwca dla deklaracji elektronicznej. BMF przewiduje składanie elektroniczne; papier pozostaje rozwiązaniem między innymi wtedy, gdy użycie drogi elektronicznej jest niemożliwe ze względu na brak warunków technicznych.

W uzasadnionym przypadku można wnioskować o przedłużenie terminu (Fristverlängerung), również przez FinanzOnline. Sprawdź termin właściwy dla swojej sprawy, zwłaszcza gdy korzystasz z pełnomocnika albo otrzymujesz indywidualne pismo urzędu. Nie zakładaj, że przygotowanie polskiego rozliczenia automatycznie wydłuża termin austriacki.

Korzystanie z FinanzOnline jest bezpłatne. Jeśli zlecasz doradcy ustalenie dochodu lub złożenie deklaracji, poproś o wycenę obejmującą jasno określony zakres: sam formularz, przeliczenie najmu według prawa Austrii czy także obsługę późniejszych pytań urzędu.

Co zachować po wysłaniu deklaracji?

Zapisz kopię wysłanego zeznania, potwierdzenie przekazania i końcowe zestawienie najmu. W FinanzOnline można sprawdzać stan obsługi sprawy oraz dane rozliczenia. Nie traktuj samego zapisu wersji roboczej jako zakończenia składania deklaracji.

Dla podatkowych ksiąg, zapisów i związanych z nimi dowodów obowiązuje zasadniczo siedmioletni okres przechowywania, liczony od końca roku, którego dotyczą. Jeżeli dokumenty są potrzebne w trwającym postępowaniu, trzeba zachować je dłużej. Dokumentów nabycia, które nadal służą obliczaniu amortyzacji, nie usuwaj tylko dlatego, że kończysz porządkowanie jednego rocznika.

Po otrzymaniu decyzji podatkowej (Einkommensteuerbescheid) porównaj dochód przyjęty do progresji z własnym zestawieniem. Sprawdź również, czy urząd nie uwzględnił tej samej kwoty dwukrotnie.

Co zrobić, gdy decyzja błędnie uwzględnia najem?

Najpierw ustal, co budzi zastrzeżenie: wysokość dochodu, jego przypisanie do roku czy zastosowana metoda. Porównaj uzasadnienie z obliczeniem oraz artykułami 6 i 24 umowy. Wyższy podatek od austriackich dochodów może być prawidłowym skutkiem progresji; bezpośrednie doliczenie polskiego najmu wymaga sprawdzenia podstawy przyjętej przez urząd.

Od decyzji można wnieść skargę (Bescheidbeschwerde) do organu, który ją wydał, zasadniczo w ciągu miesiąca od doręczenia. Wskaż kwestionowaną decyzję, konkretne punkty zaskarżenia, zmianę, której żądasz, oraz uzasadnienie. Do argumentacji przygotuj rachunek dochodu i dokumenty pokazujące błąd. Skargę można przekazać pisemnie lub przez FinanzOnline. Kieruj się pouczeniem w decyzji; zwykłe pytanie do urzędu nie zastępuje formalnej skargi. Jej wniesienie samo w sobie nie wstrzymuje poboru podatku.